недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиПрофессионалам

Светлана Московченко: «Изменение статуса не должно касаться сервисных апартаментов»

2 977
Светлана Московченко: «Изменение статуса не должно касаться сервисных апартаментов»
Как возможное изменение статуса апартаментов отразится на судьбе апарт-отелей, что будет со спросом после отмены льготной ипотеки и почему покупатели элитного жилья в Петербурге все чаще обращают внимание на квартиры с отделкой, Циан.Журналу рассказывает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg.

«Снижения цен ждать не стоит»

— В 2020 году Петербург дважды попадал в пятерку городов с самым бурным ростом цен на жилье. Почему?

— Этому способствовало несколько факторов, многие из которых берут начало задолго до пандемии. В 2018 году были приняты поправки в 214-ФЗ, которые обязали застройщиков работать по схеме проектного финансирования. В Петербурге это вызвало небывалую активность на рынке земельных участков: девелоперы хотели завершить сделки по старой и привычной схеме.

Проекты, разрешения по которым были получены до вступления поправок в силу, выходили в продажу на протяжении следующих полутора лет. К началу 2020-го сложилась ситуация, при которой практически во всех сегментах жилья образовался дефицит ликвидного предложения. Пандемия также повысила спрос на жилье. Еще один фактор роста цен — льготная ипотека, которая должна была сделать жилье доступнее, а фактически привела к его удорожанию.

— Есть мнение, что Петербург по сравнению с Москвой до сих пор был недооценен. Вы с этим согласны?

— Не нужно сравнивать два города в буквальном смысле — необходимы одинаковые условия для сравнения. Москва и Петербург отличаются уровнем социальной обеспеченности, а главное — развитием транспортной инфраструктуры. Несмотря на то что в Петербурге в спросе высока доля клиентов из регионов, платежеспособность покупателей по сравнению с Москвой ниже.

— Повторится ли подобный рост цен по итогам этого года?

— Стоимость стройматериалов увеличивается, вместе с ней неизбежно будет расти стоимость жилья. При условии завершения программы льготной ипотеки цены могут остановиться в росте, но их снижения ждать не стоит.

При более высокой ипотечной ставке спрос на жилье начнет сокращаться — покупатели будут больше нацелены на приобретение объектов для собственного проживания.

— В элитных объектах города стоимость квадратного метра, по подсчетам Knight Frank, выросла за прошлый год на 21%. С чем это связано?

— Главным образом — с маленьким объемом свободного предложения. Его сокращение мы наблюдали в течение нескольких лет. В городе есть сложности со строительством премиальных объектов: в историческом центре много ограничений, другие традиционно элитные локации либо уже освоены, либо будут застроены в ближайшей перспективе.

Кроме того, покупатели элитного жилья зачастую внимательно наблюдают за ситуацией на рынке — в итоге те, кто откладывал покупку, совершили ее в 2020 году. Это вызвало сокращение предложения и оказалось одним из факторов роста цен.

«Предложение в комфорт-классе восстановится быстрее всего»

— В каком сегменте жилья вымывание ликвидного предложения наиболее заметно?

— Активнее других проявил себя рынок жилья комфорт-класса — это самый популярный продукт, поэтому и вымывание ликвидного предложения было самым заметным. Но и восстановится предложение в этом сегменте быстрее — никаких препятствий для этого нет.

Максимальным спросом пользовались квартиры повышенной комфортности: с хорошими планировками, рядом с метро, в домах без студий, с паркингом и инфраструктурой. Такие объекты востребованы и, как правило, строятся на свободных участках.

В премиальном сегменте все сложнее: поиск участка и согласования требуют много времени. Вымывание предложения в элитном и бизнес-классе тоже заметно, особенно в привлекательных и популярных локациях.

— Как пандемия изменила запросы покупателей жилья в разных ценовых категориях?

— Один из трендов — интерес покупателей к квартирам и апартаментам в пригородных локациях. Другой популярный запрос — на небольшое количество квартир на этаже, меньшее число соседей. Покупатели обращают внимание на будущее благоустройство дворовых территорий, разделение их по функциям, на близость жилого дома к лесопаркам и водным объектам.

Больше требований покупатели предъявляют к планировкам. В высоких классах сформировался запрос на отдельную комнату для рабочего кабинета. Но и в комфорт-классе покупатели думают над тем, где в квартире выделить место для работы. Обязательной опцией стали балконы и террасы. А еще клиенты все чаще спрашивают свободную планировку.

«Мест под застройку остается всё меньше»

— В каких локациях сегодня работают застройщики элитного жилья?

— Премиальное жилье строится в центральных районах, на Крестовском и Петровском островах. Мест под застройку остается всё меньше — как следствие, начали развиваться бывшие промышленные территории Петроградского района.

Наибольший потенциал для создания элитного жилья, как ни странно, именно в центре Петербурга. Но здесь, как правило, могут строить опытные девелоперы, понимающие специфику подобной работы и локации. Строительство в центре — это всегда согласования, работа с историческими зданиями в рамках реконструкции и воссоздания, точечная застройка и взаимодействие с градозащитными организациями.

— А проекты комфорт-класса в центре появляются?

— «Серый пояс» — лучшие локации для строительства жилья комфорт- и бизнес-класса в зависимости от месторасположения. Это близость центра, метро, развитая инфраструктура, в том числе и транспортная.

— Согласно опросу, проведенному вашей компанией, покупатели премиального жилья проявляют бо́льший интерес к квартирам с полной отделкой. С чем это связано? Раньше считалось, что им подходит жилье без отделки.

— Это действительно любопытная тенденция. Дело в том, что за последние годы элитные объекты изменились. Если раньше это были небольшие клубные дома, то теперь на рынке присутствуют крупные элитные комплексы с большим количеством квартир. Такие проекты есть, например, на Петровском острове.

Квартирография элитного жилья тоже изменилась в сторону уменьшения средних площадей, что повлияло на снижение среднего бюджета покупки. В подсегменте «доступной элиты» выросла роль отделки — это качественно выполненная услуга с возможностью широкого выбора вариантов. Этот тренд будет развиваться и в дальнейшем.

«Сейчас доходность сервисных апартаментов ниже 10%»

— Как повлияла пандемия на рынок апартаментов разных категорий?

— По-разному, в зависимости от сегмента. Knight Frank разделяет апартаменты не по классам, а по функциональному назначению. В период пандемии высоким спросом пользовались рекреационные апартаменты (люди уезжали из города) и несервисные, которые по сути являются аналогами жилья.

Сервисные апартаменты, которые занимают основную долю на рынке, в первую половину года были нестабильными с точки зрения спроса из-за снижения туристического потока и опасений инвесторов.

Но девелоперы и операторы пересмотрели системы доходности, многие ушли от чисто краткосрочной аренды в среднесрочную и долгосрочную, благодаря чему сохранили загруженность действующих отелей и спрос на строящиеся.

— Аналитики утверждают, что спрос на сервисные апартаменты во втором полугодии 2020-го даже вырос по сравнению с 2019-м.

— Сервисные апартаменты хотя и являются аналогами гостиницы, в период строительства во многом повторяют тенденции на рынке жилья. Кроме того, такие объекты покупают в основном инвесторы, которые часто диверсифицируют свои вложения, — все понимают, что рано или поздно иностранные туристы вернутся в Петербург.

— Какова сейчас реальная доходность сервисных апартаментов?

— В предыдущие годы рекламная, или заявленная, доходность сервисных апартаментов считалась в основном с учетом краткосрочной аренды и всегда была на уровне 11% годовых. Сейчас при среднесрочной и долгосрочной аренде она ниже 10%, но все равно остается конкурентоспособной на рынке.

— За год сильно сократилось среднее количество юнитов в новых апарт-проектах (с 1214 до 392). Проекты-тысячники себя не оправдали?

— Нет, это вопрос конъюнктуры рынка. В предыдущие годы выходили крупные объекты. В прошлом году на продажу вышли более мелкие проекты, а выход более крупных был приостановлен. Но мы не исключаем, что уже в этом году ситуация изменится и среднее количество юнитов в новых объектах по итогам года вырастет.

— Готовится законопроект о статусе апартаментов, который может приравнять их к жилью. Какие изменения он повлечет, какие типы апартаментов затронет?

— Этот закон нужен рынку, и его принятие давно обсуждается. Но надо совершенно четко понимать, к какому сегменту апартаментов он будет применим. По нашему мнению, будущий закон не должен касаться сервисных апартаментов, потому что по факту это гостиницы — им не нужны все те обременения, что относятся к жилью. Такие объекты изначально проектируются и строятся как гостиницы, проходят классификацию, им присваивается категория, и функционируют они как отели.

Совсем другое дело, если объект возводился как жилой — допустим, подобную «квартиру» покупают для постоянного проживания, в результате возникает нагрузка на инфраструктуру района. Тут необходимо соблюдать нормы по обеспеченности машино-местами и социальными объектами.

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru